A magyar állampapírpiac és az ingatlanpiac fejlődése az elmúlt évtizedekben és az elmúlt években is jelentős változásokon ment keresztül. Az állampapírok az utóbbi évek legnépszerűbb befektetési eszközei lettek, ugyanakkor Magyarországon az ingatlan maradhat az örök favorit.
A várakozások szerint 2025 első félévében 1200 milliárd forintnyi állampapírkamat kerül kifizetésre, és további 900 milliárd forintnyi állampapír jár le. Az önkéntes nyugdíjpénztári változásokkal együtt a felszabaduló tőke nagy valószínűséggel az ingatlanpiacon csapódhat le.
Minden magyar célja egy saját lakás
A magyar ingatlanpiac is jelentős átalakuláson ment keresztül az 1990-es évek ingatlanpiaci boomja után. A 2008-as globális gazdasági válság ugyan erősen visszavetette a piacot, azonban a gazdasági környezet és a kamatkörnyezet felélénkülése mellett a kormányzati támogatásoknak hála ismét fellendült a piac.
Az elmúlt években az ingatlanárak különösen Budapesten és a nagyobb városokban drámai mértékben emelkedtek. A kereslet-kínálat egyensúlytalansága, valamint az alacsony hitelkamatok ismét az egyik legnépszerűbb befektetési eszközzé tették az ingatlanokat. A gazdasági feltételek változása azonban olyan irreális szcenáriót teremtett, hogy sokak számára a saját otthon csak egy örök álom marad.
Az Eurostat felmérései szerint a magyar emberek több mint 80%-a vásárolna saját ingatlant. Az arány ugyan magasabb, mint a legtöbb nyugat-európai országban, de a piaci feltételek megváltozása a nyugatihoz hasonlóan megnehezítette az ingatlanvásárlást.
Lejáró állampapírok, nyomás az államkasszán
Az állampapírok a rendszerváltás óta biztosítanak stabil és biztonságos hozamot a befektetők számára. Az uniós csatlakozás tovább növelte Magyarország hitelképességét, azonban az átlagemberek csupán a 2019-es Magyar Állampapír Plusz (MÁP+) bevezetése óta választják nagyobb arányban ezt a széles körben elérhető befektetési formát.
A COVID-19 óta berobbanó inflációkövető állampapírok, mint a Prémium Magyar Állampapír és a korábban említett, átalakított MÁP+, kedvelt befektetési eszközök lettek. A kormány által előszeretettel reklámozott befektetési eszközei azonban jelentősen megnehezítik a 2025-re tervezett költségvetést. A várakozások szerint 2025 januárja és májusa között 3000 milliárd dolláros tőke- és kamatkifizetés terheli majd az államkasszát, amiből 1800 milliárdot csak a prémium állampapírokra kell kifizetnie az államnak.
Az MNB kutatása szerint a jövőre lejáró 3000 milliárd forintból csak a felét tervezik ismét bent tartani a már jóval kevésbé kamatozó állampapírokban. Az egykoron 15%-os kamatot fizető PMÁP helyett már csak 6-7%-os állampapírok elérhetők a piacon a stabilizálódó inflációnak köszönhetően, vagyis 1500 milliárd dollár más eszközökben csapódhat le – és így érkezünk el az ingatlanpiac feltételezett drágulásához.
Az ingatlanpiac további drágulása
Az Ingatlan.com által készített elemzésből kiderül, hogy 2025-ben az ingatlanszakértők legalább 10-15%-os drágulással számolnak. Az elmúlt időszakhoz képest viszonylag nagy drágulás az infláció visszaszorulása miatt reálértéken komoly felértékelődéshez vezethet.
A Budapesten mért akár 9,1%-os drágulás a nyár utolsó hónapjában ugyan átlag feletti, de a nagyvárosokban és az Észak-Alföldön mért 8%-os áremelkedés is kiemelkedőnek számít. A további emelkedés mögött első sorban a forgalomélénkülés állhat. Egyes elemzések szerint a jövőre lejáró 3000 milliárd forintnyi állampapírból akár 800 milliárd forint is lecsapódhat az ingatlanszektorban, mivel ez a magyarok „kedvence”.
A helyzetet súlyosbítja, hogy 2025-től adómentesen felbonthatóvá válnak a nyugdíjmegtakarítási számlák, amennyiben azt lakhatási célra használják fel az ügyfelek. Mindent összevetve a portál legalább 145 ezer adásvétellel számol még úgy is, hogy az airbnb-s lakásokra vonatkozó szigorítások fékezhetik az ingatlanpiac további növekedését.
Hungarian 