Lakni valahol nem választás kérdése, hanem létfeltétel. A lakhatás kérdése ezért ma már nemcsak szociális vagy gazdasági ügy, hanem egyre inkább mentális teher is – és ez a világ szinte minden táján így van. Még a gazdaságilag fejlettebb országokban sem természetes, hogy valaki biztonságos, elérhető otthonhoz juthat. Szöulban például a kis lakások ára az elmúlt évtizedben mintegy kétszeresére nőtt. Stockholm pedig arról ismert, hogy a szabályozott bérlakásokra akár egy valamirevaló várólistán kilenc–tizenkét év is eltelhet, a legnépszerűbb körzetekben pedig akár tizenöt év is lehet. A lakhatás ezekben a városokban is nyomasztó, egzisztenciális krízissé vált.
San Francisco példája különösen beszédes: itt a szabályozás olyan mértéket öltött, hogy az emberek már nem a rendszeren belül keresik a megoldást, hanem azon kívül – és így alakult ki egy rejtett, fekete lakáspiac.
Lakhatási kényszerpályák: amikor a szabályok túlnőnek a valóságon
San Francisco egyik leglátványosabb negyedében, a Chinatownban három szobakiadásra specializálódott szálloda tulajdonosai nemrég peren kívüli egyezséget kötöttek a várossal. Az alku részeként több mint 800 ezer dolláros bírságot vállaltak, miután azzal vádolták őket, hogy jogsértő módon alakítottak át, bővítettek vagy vontak össze lakóegységeket az épületeikben. Az ügy nem egyedi, hanem egy sokkal mélyebb problémára mutat rá: San Franciscóban mára kialakult egy külön, rejtett lakáspiac, amely alapjaiban ássa alá a város lakhatási rendszerét.
A város az utóbbi években több ilyen ügyet is felgöngyölített. Volt, akit azért pereltek be, mert tizenöt bérlőt zsúfolt be egy háromszobás lakásba. Egy másik esetben egy fejlesztőre 1,2 millió dolláros bírságot róttak ki, mert háromszor annyi lakóegységet alakított ki egy épületben, mint amennyit az építési engedély alapján lehetett volna.
Még a Ziziánusok néven ismert, kultikus, transznemű vegán programozókból álló közösség vezetője, Jack „Ziz” LaSota is belekeveredett egy kétes lakáskiadási ügybe. LaSota egy régi vontatóhajót vásárolt 600 dollárért, majd San Franciscóba hajózott vele, hogy kikerülje a lakhatási szabályokat. Terve az volt, hogy a hajót a nyílt vízen lehorgonyozza, és szobáit hasonló gondolkodású bérlőknek adja ki.
A városban évtizedek óta terjednek az úgynevezett „illegális lakóegységek”. Az engedély nélküli melléképületek – gyakran családi házakhoz épített kis lakrészek – olyan elterjedtek, hogy helyben sokan már csak „törvényen kívüli lakosztályokként” emlegetik őket. Már 1993-ban botrány robbant ki amiatt, hogy az Építésfelügyeleti Hivatal vezetője saját maga is két ilyen engedély nélküli lakást üzemeltetett egy évtizeden át. Egy hasonló ügy, ezúttal egy magas rangú építésfelügyelővel, 2021-ben is napvilágra került.
A város ugyan 2014-ben létrehozott egy legalizációs programot az ilyen lakások számára, de a kezdeményezés alig hozott eredményt. Egy 2019-es önkormányzati jelentés szerint egyetlen engedély nélküli lakás szabályossá tétele átlagosan 60 ezer dollárba került. Két év alatt mindössze 140 ilyen lakóegységet sikerült legalizálni, miközben becslések szerint több mint 50 ezer illegális lakás működött San Francisco területén.
Jogosan merül fel a kérdés: hogyan alakulhatott ki egy ennyire kiterjedt, illegális lakáspiac egy olyan városban, amely híres a társadalmi igazságosság iránti elköteleződéséről?
A válasz ellentmond a közhiedelemnek. A fekete piacok nem a szabályozatlan, szabad verseny szüleményei. Éppen ellenkezőleg: ott jönnek létre, ahol az állam annyira beavatkozik a piac működésébe, hogy már nem ismeri el a magántulajdonhoz fűződő jogokat, és a törvények inkább akadályozzák, mint támogatják a legális gazdasági tevékenységet.
Ugyanezért szerveződnek a kábítószer-kereskedők is kartellekbe. Az amerikai Bruce Yandle közgazdász még a Szövetségi Kereskedelmi Bizottság vezetőjeként alkotta meg a „szeszfőzők és baptisták” elméletét: eszerint a legkülönfélébb csoportok – még erkölcsi alapon érvelők is – képesek összefogni a túlszabályozás érdekében, mert azzal gyakorlatilag kiszorítják a legális versenyt.
A túlzott szabályozás tehát a tiltásokhoz hasonló eredményeket hozhat. Külföldi kereskedelmi korlátozások például abszurd mellékhatásokat idéztek elő: Oroszországban például gyümölcscsempészeket kaptak el, miközben titokban utakat javítottak, hogy könnyebben juttassák célba az európai élelmiszert.
Illegális otthonok, elkerülhetetlen kétségbeesés
A fekete piacok egy paradoxonra világítanak rá: a józan, ésszerű szabályozás célja nem az, hogy felülírja a piac természetes működését, hanem hogy minőségi kereteket adjon hozzá – például biztonsági előírások formájában. Ám ha a szabályozás túlzóvá válik, akkor nemcsak az árakat torzítja, hanem a minőséget is aláássa. A kábítószerpiac erre jó példa: a túlszabályozás hatására a heroin helyett ma már sokkal olcsóbb, de halálosabb anyagok, például a fentanil uralják a feketepiaci kínálatot.
San Franciscóban a lakhatás területén is hasonló a helyzet. A legális bérleti díjak sokak számára megfizethetetlenek, így egyre többen választanak veszélyes, nem engedélyezett lakásokat. Egy férfit például azért kellett kilakoltatni, mert havi 400 dollárért egy fa dobozban lakott valaki nappalijában – az ingatlan természetesen nem felelt meg a tűzvédelmi előírásoknak.
A válság mögött valójában az áll, hogy a város elhagyta a klasszikus értelemben vett magántulajdonhoz való jog védelmét. San Franciscóban formálisan ugyan lehet ingatlant birtokolni, de a hozzá tartozó jogok érvényesítése teljes mértékben közösségi beleszólás alá került. Az építési engedélyeket például nem automatikusan bírálják el, hanem minden esetben lakossági fórumon döntik el, hogy valaki mit kezdhet a saját telkével.
Ennek az lett az eredménye, hogy a városban a lakáskínálat mesterségesen szűk maradt. A meglévő lakások két részre szakadtak: egyrészt ott van a legális piac, amelyet gúzsba köt a túlszabályozás, másrészt egy fekete lakáspiac, ahol nincs verseny, nincs biztonság, csak kétségbeesés.
Ha San Francisco valóban meg akarja szüntetni a feketepiacot, vissza kell térnie a szabadpiaci alapelvekhez: a magántulajdon jogának védelméhez és a verseny érvényesüléséhez.
Lakhatási bizalom itthon
Miközben San Francisco évtizedek óta egy burjánzó fekete lakáspiaccal küzd, Magyarországon most egy új állami lakáshitel-program tartja izgalomban a közvéleményt. Az Otthon Start nevű konstrukció szeptembertől kínál fix 3 százalékos kamattal támogatott hitelt azoknak, akik első saját otthonukat szeretnék megvásárolni. A program előnye, hogy nem követel gyermekvállalást, nem zárja ki az egyedülállókat, és nem csak új építésű lakásokra korlátozódik. A maximálisan felvehető ötvenmillió forintos összeg sokak számára nyithatja meg az utat a lakhatáshoz.
A kedvező kamatszint első pillantásra valóban vonzó. Egy közepes méretű, húsz–harmincmilliós hitel esetén több tízezer forintos havi megtakarítást jelenthet a piaci konstrukciókhoz képest. A vásárolt ingatlan ráadásul kiadható is – ami ritkaság a támogatott hitelek világában.
Mindezek ellenére jól érzékelhető egyfajta bizalmatlanság a közbeszédben. Sokan nemcsak a hosszú távú eladósodástól tartanak, hanem attól is, hogy a most kedvezőnek tűnő feltételek a jövőben megváltozhatnak. Nem mindenki hiszi el, hogy a 3 százalék valóban végig fix marad, és sokan aggódnak amiatt is, hogy a lakásárak már a program hírére is drágulni kezdtek. Több szakértő szerint 15–20 százalékos drágulás is jöhet, de akadnak olyan előrejelzések, amelyek még ennél is meredekebb emelkedést valószínűsítenek (egy friss elemzés szerint a lejáró állampapírok egy része is az ingatlanpiacra vándorolhat).
A vevői alkupozíciók már most gyengülnek, a statisztikák szerint pedig az érdeklődés hirtelen megugrott – a kínálati árak változása csak idő kérdése.
A félelmek azonban túlmutatnak a gazdasági tényezőkön. Sokak számára az aggodalom forrása a politikai bizonytalanság. Ha ez a kormány dönthetett a 3 százalékos kamatszintről, akkor egy másik kormány – más politikai szándékkal – akár újra is írhatja a szabályokat. Egy kamatemelés vagy a támogatási rendszer átalakítása ma még elképzelhetetlennek tűnhet, de hosszú távon senki sem garantálhatja, hogy ez így is marad.
A lakásvásárlás tehát nemcsak pénzügyi döntés, hanem bizalmi kérdés is. Az emberek egy része reményt lát a hitelben, mások viszont úgy érzik, hogy csak egy újabb forma az életre szóló elköteleződésre – egy olyan világban, ahol a jövő szinte sosem ott folytatódik, ahol elindult.
Hungarian 